Un argomento sul quale spesso mi vengono chieste precisazioni nel mio lavoro di amministratrice di condomini è certamente quello che riguarda le deleghe in assemblea, con tutte le problematiche e i dubbi che ne seguono. Cercherò di fare un minimo di chiarezza in merito.
QUANTE DELEGHE PUO’ AVERE IN ASSEMBLEA IL CONDOMINO? CI SONO DEI LIMITI?
La legge (Codice Civile) in merito si limita solamente a porre pochi paletti. Il primo e fondamentale requisito della delega è, certamente, la forma scritta. Ricordiamo sempre di compilare e firmare la striscia in fondo alle convocazioni che l’amministratore invia prima di ogni adunanza condominiale per poter validamente incaricare un altro soggetto di rappresentarvi in assemblea.
Il secondo fondamentale paletto previsto dal Codice è quello per cui il delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condomini e del valore proporzionale (in aggiunta a se stesso), se nello stabile i condomini sono più di venti. Si ritiene correttamente che affinché il divieto scatti, devono essere superati ambedue i limiti, ossia il quinto dei condomini e dei millesimi, altrimenti la delega si considera pienamente valida.
Quindi questo limite della delega si riferisce solo a condomini che superino il numero di 20 condomini/proprietari. Nei condomini inferiori a 20, il delegato non ha divieti precisi in fatto di deleghe, salvo che il regolamento condominiale fissi limitazioni anche in quel caso.
Invece, a proposito del limite di 1/5 dei condomini e dei millesimi di cui abbiamo parlato poco fa, i Tribunali ritengono che il regolamento condominiale possa derogare questa limitazione solamente in modo più restrittivo, cioè fissando paletti più ristretti, mai più permissivi. Ad esempio il regolamento di un condominio con più di 20 condomini, potrebbe stabilire che un condomino con la sua delega non possa rappresentare in assemblea più di 1/10 dei condomini e dei millesimi. Se il regolamento stabilisse un limite più largo, ad esempio 1/3, quella clausola sarebbe invalida ed impugnabile in Tribunale.
Il possesso di un numero eccessivo di deleghe, quando accertato, porterà all’impugnazione della delibera stessa che sarà affetta da annullabilità.
Ulteriore paletto fissato dalla legge è quello secondo cui l’amministratore non può essere mai delegato in assemblea. E’ importante precisare che quest’ultimo limite invece non può essere derogato dal regolamento condominiale, quindi se in un regolamento di condominio fosse contenuta una clausola di questo tipo, un condomino potrebbe impugnarla in Tribunale per farla dichiarare nulla.
Il legale di riferimento del mio studio molte volte mi ha ribadito che la logica giuridica vuole che se un condomino delega un altro condomino oppure una persona estranea a stare in assemblea per suo conto, chi da la delega si considera effettivamente e legalmente presente in assemblea tramite il rappresentante/delegato.
Ma se il delegante (chi da la delega) è presente in assemblea, allora la delega non può essere valida. Chi delega lo fa perché non può essere presente. Nel caso in cui riuscisse a partecipare all’assemblea, il delegato a quel punto potrebbe essere considerato un semplice accompagnatore (se non è un condomino), la cui presenza dovrà essere autorizzata dall’assemblea (di solito in questi casi l’accompagnatore potrebbe essere un avvocato).
ALTRE INTERESSANTI IPOTESI PRATICHE DELLE DELEGHE IN ASSEMBLEA CHE SPESSO MI SONO STATE RICHIESTE.
SE UNA DELEGA E’ VIZIATA O FALSA CHI HA IL POTERE DI FAR VALERE I VIZI? GLI ALTRI CONDOMINI? OPPURE SOLO IL DELEGANTE?
Questo aspetto crea sempre molti equivoci nelle assemblee; chiariamo subito che solo chi dà la delega (delegante) può eventualmente lamentarsi di una delega viziata oppure di una delega che indichi un falso rappresentante.
Solo il rappresentato/delegante potrebbe agire giudiziariamente per far valere questi vizi della delega, non certo gli altri condomini. Sono problemi che riguardano solo il rapporto interno tra il condomino delegante ed il soggetto delegato.
PUO’ IL CONDOMINO DELEGATO ESPRIMERE PER IL DELEGANTE UN VOTO DIVERSO DAL PROPRIO?
Certamente, il condomino delegato può esprimere il suo voto anche quando sia diverso e divergente da quello del delegante, quindi nella pratica lui potrebbe votare a favore di una delibera e votare contro in delega di un altro condomino. In questi casi non esiste conflitto di interessi, come invece alcuni pensano.
SE UN DELEGATO ESPRIME UN VOTO SU UNA QUESTIONE NON POSTA ALL’ORDINE DEL GIORNO, IL DELEGANTE PUO’ IMPUGNARE SUCCESSIVAMENTE LA DELIBERA? OPPURE NON PUO’ PERCHE’ ORMAI HA GIA’ ESPRESSO UN VOTO?
Il delegante può impugnare sempre in questi casi la delibera a prescindere dal voto espresso dal suo delegato perché, non essendo stata posta all’ordine del giorno la questione da decidere, il delegato non poteva essere considerato tale, almeno per quella specifica questione deliberata.
L’argomento delle deleghe in assembla è molto vasto e sono molte le sentenze di Tribunale che si sono espresse su altri aspetti di questo tema.
L’amministratore deve sempre spiegare chiaramente ai condomini qualsiasi interrogativo essi pongano; dalle risposte si può valutare la spessore del professionista.
Amm. Di Bari
CONSULENZA GRATUITA O PREVENTIVO? Clicca qui!
