PUO’ FALLIRE UN CONDOMINIO?
Prima procedere oltre in questo curioso argomento, devo subito dire chiaramente che il condominio non può fallire perché esso non è dotato di personalità giudica; per l’ordinamento giuridico è solamente un ente di gestione, nulla più.
MA ALLORA CHI PUO’ FALLIRE?
In realtà colui che può fallire è il singolo condomino, determinando tutta una serie di conseguenze nella vita condominiale che adesso vedremo. Affinchè possa fallire il condomino, costui deve essere una società: società proprietaria dell’unità immobiliare presente nello stabile condominiale.
Caso diverso sarebbe il mettere all’asta l’appartamento del condomino persona fisica da parte dei suoi creditori (di solito le banche erogatrici di mutuo) perché in quel caso saremmo di fronte ad una normale procedura esecutiva (pignoramento immobiliare) che si differenzia dal fallimento delle società per il fatto che riguarda esclusivamente la persone fisiche.
Fatta questa necessaria ed iniziale precisazione, andiamo ad affrontare questo particolare caso della vita condominiale che ho raramente di affrontare nella pratica della mia professione. Devo confessare che forse la rarità della situazione è una fortuna per ogni amministratore di condominio, viste le molte attività che comporta, ma potrebbe accadere ed in questi casi l’assistenza del legale di riferimento è determinante; almeno nella mia esperienza lo è stato.
IN COSA CONSISTONO LE DIFFICOLTA’ DI GESTIONE IN CASO DI FALLIMENTO DEL CONDOMINO?
Dunque, nel caso in cui un condomino fallisca si potrebbero porre problemi per il recupero degli oneri condominiali che questo non dovesse aver saldato al condominio. In conseguenza di ciò l’amministratore dovrà rapportarsi non più con il condomino debitore bensì con il curatore fallimentare; figura che gestisce tutte le vicende patrimoniali del condomino fallito.
Inoltre si sarà aperta una procedura in Tribunale per il fallimento: vi chiederete a cosa serva un processo nel caso in cui il condomino non riesca a pagare i propri debiti.
A COSA SERVE UN GIUDIZIO DI FALLIMENTO?
Il giudizio di fallimento serve a capire chi sono i creditori del condomino fallito ( tra di essi c’è spesso il condominio) ed a capire inoltre quanta è l’entità del suo patrimonio. L’accertamento delle proprietà del condomino fallito è necessario per poter vendere i suoi beni e così con il ricavato della vendita riuscire possibilmente a saldare i suoi creditori.
Quindi il condominio creditore dovrà mettersi in coda con altri eventuali creditori presenti in questa procedura e lo dovrà fare depositando in Tribunale un atto giudiziario, detto insinuazione al passivo, entro un termine preciso (30 giorni prima della udienza di verifica dello stato passivo). Questo atto si potrebbe presentare anche senza la rappresentanza di un avvocato ma consiglio caldamente il suo ausilio.
Un problema che accade molto spesso è la mancata conoscenza del fallimento da parte del condominio; in questo caso lo stesso condominio potrà comunque depositare l’atto di insinuazione al passivo di cui parlavamo prima ma tardivamente.
In queste ipotesi di fallimento va, ad ogni modo, chiarito che solamente le spese straordinarie di manutenzione dell’immobile vengono considerati dal Tribunale crediti privilegiati, quindi possono essere pagati in via prioritaria rispetto ad altri crediti. In merito invece alle spese condominiali ordinarie, c’è da dire che avranno una bassa possibilità di essere soddisfatte essendo considerati crediti deboli (detti chirografari) e quindi dovranno concorrere alla pari con tutti i restanti crediti del condomino fallito.
MA CI SONO POSSIBILITA’ DI RECUPERO ANCHE PER LE SPESE ORDINARIE?
Si, le spese condominiali che matureranno dopo la dichiarazione di fallimento da parte del tribunale, grazie alla recente riforma del condominio del 2012. Tutte le spese ordinarie, straordinarie e quelle sostenute per le innovazioni verranno pagate in prededuzione dal curatore del fallimento, cioè prima di ogni altro credito. Alla luce di questa possibilità successiva appena descritta, diventerà conveniente inserirsi nella procedura di fallimento tramite un avvocato con un atto giudiziario di insinuazione al passivo.
Tra le conseguenza pratiche del fallimento del condomino c’è da considerare che il curatore fallimentare nominato dal Tribunale rappresenterà il condomino fallito nella vita condominiale partecipando alle assemblee alle quali dovrà essere convocato e pagare le quote condominiali successive al fallimento. Inoltre l’acquirente dell’appartamento del fallito in condominio, se richiesto dall’amministratore, dovrà come tutti gli acquirenti pagare gli oneri condominiali del fallito dell’anno in corso e di quello precedente, salvo dispensa del giudice nell’ordinanza di vendita dell’immobile.
Vicende complesse che l’amministratore potrà gestire solamente in collaborazione con un legale di fiducia.
Amm. Di Bari
