Il caso della caduta sulle scale condominiali rappresenta sempre una circostanza che può generare apprensione tra i condòmini anche se devo ammettere che è una ipotesi che non mi si è presentata frequentemente.
Sebbene questo argomento sia materia da avvocati ne voglio parlare in base alla mia esperienza professionale ed alla mia passione per il diritto. Ovviamente la caduta può riguardare sia gli stessi condomini, che terze persone che accedono alle scale comuni.
Un primo aspetto da affrontare è la copertura assicurativa che protegge il condominio da eventuali responsabilità di risarcimento dei danni fisici subiti dalla persona caduta, che sia un condòmino o meno.
L’amministratore deve sempre agire affinchè ci sia una costante copertura assicurativa dell’edificio e, nel caso non sia stata rinnovata, non può giustificarsi dicendo che ci sono condomini morosi.
E’ evidente la responsabilità professionale dell’amministratore se non avesse rinnovato la polizza assicurativa. Noi amministratori infatti abbiamo l’obbligo di attivarci legalmente per il recupero degli oneri non pagati, anche con semplici intimazioni di pagamento da rivolgere al moroso.
Il secondo aspetto su cui voglio porre l’attenzione è quello della responsabilità del condominio.
QUANDO IL CONDOMINIO E’ RESPONSABILE DELLA CADUTA AVVENUTA LUNGO LE SCALE?
La regola generale è che il condominio è custode delle scale e deve renderle sicure per scongiurare le cadute, quindi è un tipo di responsabilità molto ampia a suo carico.
Si definisce una responsabilità oggettiva ossia a prescindere da una colpa specifica. La legge presume che il condominio controlli costantemente le scale ed eviti qualsiasi rischio. Se il rischio si concretizza, il condominio è responsabile in modo diretto.
La responsabilità per la legge si potrebbe evitare solo se la caduta fosse avvenuta per un caso fortuito. Il caso fortuito è certamente il caso in cui si sia una grossa imprudenza della persona caduta: quella che chiamiamo comunemente una corresponsabilità.
Sono i casi in cui la persona caduta correva velocemente oppure, essendo condomino, sapeva che un gradino era instabile o un corrimano danneggiato quindi doveva metterci una accortezza maggiore.
Per fare un esempio che ho vissuto direttamente in un mio condominio: nel caso in cui una persona cada sulle scale a causa della perdita di equilibrio causata dallo spegnersi della luce temporizzata, per i tribunali sussiste una imprudenza della persona danneggiata poiché doveva aspettarsi il certo spegnimento improvviso della stessa. Essendo prevedibile lo spegnimento la persona caduta avrebbe dovuto tenersi per il corrimano agendo così in modo prudente.
Come appena accennato la responsabilità del danneggiato è ancora più evidente quando lo stesso conosce i luoghi ed i suoi possibili pericoli. Quindi se la persona caduta è lui stesso un condomino, la sua richiesta di risarcimento sarà più complicata da ottenere.
Se ad esempio la causa della caduta fosse un gradino danneggiato il cui difetto fosse conosciuto da tutti in condominio, non si potrebbe richiedere un risarcimento. Quindi la conoscenza del luogo esclude la responsabilità del condominio.
Certamente, da quanto detto poco fa, chi volesse richiedere un risarcimento danni al condominio dovrebbe munirsi di testimoni che dimostrino, in un eventuale giudizio in Tribunale, che la causa della caduta non sia stata la sua disattenzione, bensì la pericolosità dei luoghi condominiali. Cosa non certamente facile da provare.
Ad esempio solo con un testimone si può provare che le scale al momento della caduta fossero bagnate.
CONSIGLIO PRATICO
In ogni caso, il consiglio pratico/legale che mi sento di dare è di segnalare temporaneamente qualsiasi pericolo esistente lungo le scale con cartelli ben visibili in attesa che vengano effettuate le riparazioni: questa semplice accortezza ridurrà al minimo qualsiasi rischio per il condominio di subire cause risarcitorie.
CONCLUSIONI
Dunque, in conclusione, posso dire, secondo la mia personale esperienza amministrativa di condomini, che nel caso in cui non si riuscisse ad ottenere un risarcimento danni dalla compagnia assicurativa che garantisce copertura allo stabile, non sarebbe facile per il danneggiato ottenere un risarcimento del danno per caduta su scale condominiali, soprattutto se si è condòmini.
Ovviamente ogni situazione fa storia a se ed è sbagliato generalizzare dicendo che in questo tipo di situazioni non si possa ottenere il ristoro dei danni subiti, tuttavia è anche necessario evidenziare le difficoltà che dovrà incontrare la persona caduta, anche e soprattutto in ordine alla prova del fatto.
Quanto dico non deve essere frainteso e non deve portare a pensare che sia inutile una copertura assicurativa per questo genere di rischi, anzi tutt’altro.
In ogni caso, come detto, segnalate sempre la presenza di rischi temporanei lungo le scale tramite cartelli ben visibili.
Amm. Di Bari
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