Fenomeno molto frequente nei contesti condominiali in cui amministro è certamente quella in cui i condomini effettuano in prima persona i servizi di pulizia delle scale comuni per risparmiare sulle spese condominiali. A volte si assiste anche alla pulizia a turno oppure l’affidamento dell’incarico sempre allo stesso condomino, magari applicando una riduzione delle sue spese condominiali commisurata ad un valore forfettario attribuito a tale attività.
Innanzitutto diciamo che quest’ultima eventualità è sempre sconsigliabile in quanto spesso nasconde condotte vietate dalla legge, come ad esempio pagamenti in nero, le quali espongono il condominio a rischi certamente rilevanti soprattutto dal punto di vista tributario.
Ma andiamo con ordine
REQUISITI PER FARE LE PULIZIE IN CONDOMINIO E POSSIBILITA’ CHE VENGANO SVOLTE DA UN CONDOMINO.
L’attività di impresa di pulizie è oggigiorno disciplinata dalla legge e non è assolutamente consigliabile improvvisare lo svolgimento di tale occupazione, soprattutto dal punto di vista legale. Vi è infatti l’obbligo di legge, a carico di queste imprese, di essere iscritte ad appositi registri o albi provinciali la cui obbligatorietà è imposta con sanzioni pecuniarie a carico di chi stipula contratti d’appalto con queste imprese.
Dunque è sconsigliabile affidare l’incarico di pulizia delle scale a condomini privi di questi requisiti. Tra l’altro dare l’incarico di fare le pulizie a persone o società non aventi i requisiti di legge appena detti, espone il condominio ad impugnazione della delibera che dovesse affidare il servizio ad un soggetto X non abilitato a farlo. Infatti questa delibera potrebbe qualificarsi come affetta da nullità, poiché riguardante vicende vietate dalla legge.
Ovviamente se il condomino dovesse avere una sua ditta di pulizie dotata di tutti i requisiti richiesti non ci sarebbero problemi di sorta.
MA SE IL CONDOMINO DI SUA SPONTANEA VOLONTA’ SVOLGESSE QUESTA ATTIVITA’ DI PULIZIA? SI POTREBBE VIETARE?
Su questo tema i giuristi si dividono e possiamo dire che ci siano due orientamenti che si contrappongono: chi a favore e chi contro.
Chi è contro questa possibilità prospetta che tale attività potrebbe esporre al rischio di successive richieste (anche economiche), da parte di chi fa le pulizie, sul piano del diritto del lavoro e previdenziale a carico del condominio; inoltre ci potrebbero essere rischi di violazioni di norme sulla sicurezza sul lavoro ed in caso di infortunio da caduta dalle scale, anche di richieste risarcitorie a carico del condominio stesso.
Dall’altra parte c’è chi, invece, è a favore e non ritiene rischiosa l’effettuazione di questi lavori da parte del condomino volenteroso. Si afferma infatti che tale attività non potrebbe essere vietata dalla legge perchè il condomino starebbe effettuando attività di pulizia su una sua proprietà, anche se pro quota, sgombrando il campo da violazioni in merito alle normative sul lavoro. Inoltre in caso di sua caduta durante le pulizie non potrebbe essere incolpato il condominio in quanto lui stesso, distrattamente, avrebbe concorso a causare il danno da caduta alla sua persona. E si aggiunge che pure nell’ipotesi di danni a terzi (persona estranea al condominio che cade sulle scale bagnate) sarebbe sempre colpevole il condòmino che sta facendo le pulizie se non avesse avvertito le persone della pericolosità delle scale bagnate con degli appositi cartelli di avviso.
PARERE PERSONALE
Non mi sento di criticare queste autorevoli visioni della vicenda, tuttavia nella mia esperienza personale ho sempre cercato di percorrere strade sicure che non esponessero i miei condomìni a rischi, neanche potenziali. Sebbene condivida il punto di vista di chi pensa sia lecita l’attività del condòmino che pulisce le scale condominiali, consiglio sempre, per prudenza, se possibile di incaricare una ditta di pulizie per non correre alcun rischio, seppur minimo.
Nonostante la mia prudenza in merito, mi sono tuttavia sempre chiesta come si possa materialmente impedire, magari ad una signora anziana, di fare quelle pulizie che ha sempre fatto per una vita nel condomìnio in cui abita, ma questo è un interrogativo da avvocati cui non mi compete dare risposta.
SI POSSONO OBBLIGARE I CONDOMINI ALLA PULIZIA A TURNO? ED IL SINGOLO CONDOMINO?
Altro caso che può accadere nei contesti condominiali è quello della pulizia delle scale comuni a turno da parte dei condòmini o di loro sostituti. La Cassazione ha affermato che l’assemblea non può imporre con delibera questo obbligo: la delibera sarebbe affetta da nullità e perciò impugnabile in Tribunale in ogni tempo.
Sarebbe impugnabile anche un regolamento condominiale che imponesse questa pratica ai condòmini, salvo fosse un regolamento contrattuale approvato all’unanimità.
Stessa sorte (nullità) condivide la delibera che imponesse al singolo condomino di effettuare le pulizie delle scale condominiali.
Dunque l’assemblea non ha il potere di imporre ai condomini o a parte di essi l’obbligo di effettuare le pulizie delle scale comuni perché in quel caso ci sarebbe una indebita imposizione di oneri e responsabilità che non competono al singolo all’interno della compagine condominiale: parole della Cassazione.
Amm. Di Bari
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