Nel mio lavoro di amministratrice di condominio molte volte sono stata costretta a recapitare al nuovo condomino/acquirente un avviso di pagamento per spese condominiali insolute riferite a periodi precedenti al suo acquisto di casa. A volte questi condomini non concordano sulla ragione per cui chiedo loro il pagamento, allora cerco di spiegare con chiarezza e semplicità cosa preveda la legge in queste situazioni. Cosa che farò anche in questo articolo. La chiarezza è una qualità che dovrebbe sempre avere un amministratore di condominio.
COME VENGONO REGOLATE DALLA LEGGE QUESTE SPESE?
Dunque, molti avranno sentito dire spesso che l’acquirente di un appartamento in condominio debba pagare le spese condominiali del precedente proprietario per l’anno in cui ha acquistato casa e l’anno precedente. E’ vera questa affermazione?
In parte è vera ed è stabilita dal Codice Civile, ma devono essere chiariti alcuni aspetti importanti.
Innanzitutto, per la precisione, la legge concede all’amministratore la possibilità di scegliere se chiedere al nuovo proprietario, oppure al precedente, le spese di gestione per l’anno durante il quale c’è stato l’acquisto dell’appartamento e l’anno precedente. Ovviamente tra le due possibilità di scelta l’amministratore sceglierà sempre di fare la richiesta al nuovo proprietario, approfittando di questa facilitazione prevista dalla legge.
Quindi per fare un esempio pratico, se comprassi casa in un condominio a settembre 2019, l’amministratore dello stabile potrebbe richiedermi le vecchie quote condominiali venute in scadenza nel 2019 e nel 2018, non pagate da chi mi ha venduto l’appartamento. Tutti gli anni precedenti al 2018 spetterebbero completamente al vecchio proprietario, mio venditore.
Però il nuovo acquirente che si è fatto carico di queste spese del precedente proprietario, dopo il pagamento potrà sempre chiedere il rimborso al vecchio proprietario. Come dire: intanto paghi tu e poi recuperi dal vecchio proprietario. Questo principio viene definito della solidarietà tra proprietari.
Vi chiederete perché sia previsto un meccanismo tanto strano e a prima vista perverso. Il motivo di questa previsione è dettato dall’esigenza di favorire il condominio nel recupero delle quote ed evitare un blocco dell’amministrazione per mancanza di denaro nelle conto corrente comune. Mi spiego meglio. Questa possibilità di chiedere le spese condominiali all’attuale proprietario, evita al condominio di andare a ricercare il vecchio proprietario, con tutte le difficoltà del caso, per avere le somme dovute.
VI CHIEDERETE: MA PERCHÉ SPETTA AL NUOVO PROPRIETARIO ANDARE ALLA RICERCA DEL VECCHIO PROPRIETARIO CON TUTTE LE DIFFICOLTÀ DEL CASO ?
La legge, a mio avviso giustamente, crede che sia più equo addossare queste difficoltà al nuovo acquirente, il quale subentrando nella proprietà del precedente soggetto si deve far carico, in certa misura, dei debiti esistenti, avendo avuto anche la possibilità di conoscerli prima dell’acquisto. Inoltre per facilitare la gestione del condominio è più razionale che i pagamenti vengano richiesti ed effettuati all’interno dell’ambito condominiale. Infine questa regola è giusta in quanto evita che il condominio non sia pregiudicato dai cambiamenti di proprietà delle singole unità abitative.
COME SI PUO’ CAPIRE L’ANNO DI RIFERIMENTO DELLE SPESE?
A questo punto diventa importante capire il momento in cui le spese nascono. Infatti capendo a quale anno sono imputabili le spese, si può sapere se queste ricadono in quei 2 anni in cui il nuovo proprietario deve garantire per il vecchio, applicando la regola della solidarietà di cui stiamo parlando.
A questo proposito la giurisprudenza ormai ha stabilito in modo definitivo che per le spese ordinarie si deve fare riferimento al momento in cui si effettua l’intervento di manutenzione o il servizio prestato, mentre per le spese straordinarie si deve tenere in considerazione la data in cui viene deliberato l’intervento di manutenzione o l’innovazione .
Quindi tenendo conto di questi riferimenti temporali (data della delibera e data dell’effettiva attività che genera la spesa), se la spesa matura nell’anno in cui si è acquistata l’unità immobiliare oppure in quello precedente, allora si applicherà la regola di cui abbiamo parlato sino ad ora: il nuovo proprietario anticipa le spese che poi potrà recuperare dalla precedente proprietà, quando e se vorrà.
SE IL CONTRATTO D’ACQUISTO DI CASA STABILISCE DIVERSAMENTE SULLE SPESE CONDOMINIALI PREGRESSE?
Questa è la solita argomentazione che mi sento sempre rispondere da quei condomini che non vorrebbero pagare le quote condominiali passate. Tutto ciò che è stabilito nell’atto di acquisto dell’unità immobiliare ha solo valore tra le parti, non potrà mai essere fatto valere contro il condominio.
Per capirci, se l’acquirente ed il venditore si sono accordati che tutte le spese precedenti, incluse quelle per la manutenzione straordinaria per i lavori alla facciata, devono essere a carico del venditore, questo accordo non incide sulla regola di cui abbiamo parlato poco fa: l’amministratore di condominio potrà sempre chiedere al nuovo proprietario dell’appartamento le quote condominiali rimaste insolute.
In altre parole, tutto ciò che le parti della vendita decidono, può avere valore solo tra loro, anche in Tribunale, ma non ha effetto per il condominio che deve per legge avere le quote condominiali al fine di non creare difficoltà nell’amministrazione delle parti comuni.
ATTESTAZIONE STATO DEI PAGAMENTI DA PARTE DELL’AMMINISTRATORE E LA PRIVACY.
Ottenere un’attestazione dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle cause giudiziarie pendenti è un diritto per qualsiasi condomino previsto dal Codice Civile a pena di revoca dell’amministratore.
Tale attestazione è spesso richiesta al venditore da parte dell’acquirente di casa che la allegherà all’atto notarile di vendita per non esporsi ai rischi che potete immaginare. Personalmente rilascio senza nessun problema tale tipologia di attestazione (tra l’altro sono obbligata a rilasciarla se richiestami dal condomino) anche se, cautelativamente, specifico sempre che questa mia dichiarazione non deve intendersi come una liberatoria in quanto potrebbero esserci in futuro conguagli che al momento della richiesta non possono ancora determinarsi.
In questo modo, oltre ad evitare giuste responsabilità professionali, non mi pregiudico la possibilità di richiedere questi futuri conguagli direttamente al nuovo acquirente, se riferite ai 2 anni di cui abbiamo parlato sino ad ora (anno del rogito ed anno precedente); fermo restando che chi compra potrà, secondo la regola della solidarietà di cui dicevamo, chiederne la restituzione al vecchio proprietario.
Ricordo che la richiesta di questa attestazione può avanzarla solamente un condomino, quindi nel caso di vendita dell’immobile in condominio sarà il venditore a doverla richiedere all’amministratore per poi consegnarla all’acquirente. L’acquirente, non facendo parte del condominio, non potrebbe farlo in quanto documento contenente notizie coperte da privacy.
Su questo argomento della privacy consiglio la lettura di questi due miei articoli:
Privacy ed identità dei morosi in condominio
Privacy e comunicazione dei morosi condominiali ai creditori
RESPONSABILITA’ SOLIDALE SE NON SI COMUNICA ALL’AMMINISTRATORE COPIA CONTRATTO.
Ricordo infine, a vantaggio dei condomini venditori, che la riforma del condominio ha inserito un obbligo importante in capo a costoro in caso, appunto, di vendita di immobili in condominio. Immediatamente dopo la vendita, si deve trasmettere il prima possibile all’amministratore copia del rogito. Nel caso in cui non avvenisse questo, il venditore rimarrebbe responsabile solidalmente con il compratore per le spese condominiali successive alla vendita.
In altre parole, se non viene consegnata all’amministratore copia del rogito di vendita, l’amministratore potrebbe chiedere le rate condominiali maturate dopo la vendita, anche al vecchio proprietario. In questo caso si applicherebbe al contrario la regola della solidarietà di cui parlavamo prima. Questo obbligo si giustifica nella volontà di mantenere sempre aggiornata l’anagrafe condominiale.
Personalmente ricordo sempre ai miei condomini questo obbligo di comunicazione per evitare di mettere in difficoltà sia i condomini che gli ex-condomini.
Queste poche regole spero possano essere utili a capire le situazioni di cui abbiamo parlato.
Amm. Di Bari
CONSULENZA GRATUITA O PREVENTIVO E SOPRALLUOGO GRATUITI? Clicca qui!
