In questo particolare articolo vorrei parlare di un argomento che certamente poco appassionerà le curiosità dei condomini di qualsiasi stabile, tuttavia rappresenta una tematica che spesso mette in forte difficoltà noi amministratori di condominio e sulla quale mi sono spesso confrontata con il mio legale di riferimento. Un caso ricorrente è senza dubbio quello della necessità di fare delle opere di manutenzione straordinaria nello stabile condominiale quando ricorrono 3 presupposti:
1) natura urgente degli interventi manutentivi;
2) inerzia dell’assemblea nel deliberare l’avvio dei lavori;
3) assenza di liquidità nelle casse condominiali.
L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO È SEMPRE RESPONSABILE NEL CASO NON PROVVEDA A FARE I LAVORI ANCHE QUANDO NON ESISTONO FONDI NELLA CASSA CONDOMINIALE?
OPPURE CI SONO CASI IN CUI TALE RESPONSABILITÀ VIENE MENO O SI RIDUCE DRASTICAMENTE?
Capita spesso che su queste problematiche non solo manchino all’amministratore le risorse economiche per poterle risolvere, ma addirittura ci sia l’assenza di qualsivoglia volontà decisionale dell’assemblea condominiale che potrebbe non approvare queste attività manutentive necessarie ed urgenti oppure, nel peggiore dei casi, addirittura non decidere in merito mandando deserte o quasi le adunanze.
A questo punto le domande poste poco fa diventano decisive per un amministratore in termini di responsabilità circa la propria attività professionale.
In queste situazioni soccorre l’art. 1135 del Codice Civile al comma secondo il quale stabilisce che i lavori straordinari possano essere iniziati dall’amministratore anche in assenza di delibera assembleare purchè siano urgenti, con l’obbligo di riferire nella prima assemblea utile.
COSA SIGNIFICA “OBBLIGO DI RIFERIRE” ?
Secondo i Tribunali l’attività del riferire, come dice il senso letteralmente, vuol significare proprio rendere conto della propria attività di mandatario nella gestione condominiale e non certamente una ratifica del suo operato da parte dell’assemblea.
COSA SI INTENDE PER URGENZA DEI LAVORI?
I giudici per urgenza intendono quelle situazioni in cui gli interventi devono essere posti in essere per evitare sia danni alle strutture comuni, sia il solo pericolo di danno quindi l’attività dell’amministratore deve essere veloce ed efficace al fine di evitare il verificarsi di queste 2 condizioni.
Quindi in queste ipotesi certamente l’amministratore deve scongiurare immediatamente non solo il propagarsi del danno ma anche il pericolo che esso si verifichi anche in capo a terze persone. Di conseguenza è preferibile e consigliabile che l’amministratore metta in sicurezza la zona interessata dal danno al fine di evitare danneggiamenti a terze parti ma anche per escludere rischi per l’incolumità fisiche dei condomini stessi. Contemporaneamente convocare l’assemblea facendo mettere all’ordine del giorno la decisione in merito ai lavori straordinari, cercando di inserire l’O.d.G. in tutte le adunanze fissate, soprattutto nel caso in cui i condomini cerchino di non affrontare il problema, finché non vi sarà approvazione degli interventi previsti.
Queste condotte possono provare senz’altro una diligenza nella gestione della vicenda agli occhi di un giudice nel caso in cui il condominio ravvisi gli estremi per intentare causa all’amministratore per responsabilità professionale.
In altre parole, l’amministratore dovrà momentaneamente arginare sia la fonte del pericolo che quella di danno sulle parti comuni, effettuando anche interventi interlocutori e contenitivi, rimettendo, come detto, all’assemblea la decisione definitiva e determinante in merito ai lavori straordinari. Così operando non si potrà mettere in dubbio la diligenza e la professionalità dell’amministratore che ha fatto tutto il possibile per arginare la situazione e per permettere all’assemblea di decidere relativamente alla problematica verificatasi.
Infatti l’amministratore, come chiarito anche da molti, ha il “potere”, e non il “dovere” di disporre immediatamente le riparazioni straordinarie urgenti, quindi non incorre in alcuna responsabilità se non vi provveda, sempre che ovviamente avvisi i condomini della necessità di provvedere alla cura e conservazione delle parti comuni dello stabile. Certamente quest’ultimo avviso si deve considerare appartenere agli obblighi incombenti sull’amministratore.
SE MANCANO SOLDI IN CASSA?
Certamente questa è una problematica importante presente in molte realtà condominiali che rende ancora più difficoltosa l’opera professionale dell’amministratore. Come poter effettuare i lavori, anche in assenza di delibera, se mancano liquidità sul conto condominiale?
A questo punto, nel rispetto del dovere di diligenza fissato nelle norme del mandato, personalmente consiglio di azionare una procedura giudiziaria per reperire le liquidità necessarie all’intervento manutentivo straordinario per dimostrare la pronta solerzia dell’amministratore. A questo potrà aggiungersi la prova che è stato impossibile procedere agli interventi in questione, attesa l’incertezza di ottenere i pagamenti da parte delle ditte interpellate.
Ricorrendo questi presupposti di fatto ritengo che l’amministratore possa andare esente da responsabilità sia civili che penali, dormendo sogni tranquilli ed abbandonando il comune pensiero di molti colleghi i quali in queste complesse situazioni preferiscono rinunciare al mandato ed evitare il rischio di conseguenze indesiderate.
La serietà ed onestà non può, a mio avviso, tollerare compromessi.
Amm. Di Bari
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