Nella mia professione di amministratrice spesso mi imbatto in situazioni particolari in cui una unità immobiliare venga concessa in affitto (locazione) e l’inquilino che vi alloggia, in vario modo, violi sistematicamente le regole della convivenza condominiale stabilite nel regolamento.
I classici comportamenti di cui sto parlando sono, ad esempio, parcheggiare l’auto negli spazi assegnati ad altri condomini oppure impedire a questi di entrare/uscire dai propri garage, fare rumori molesti durante la notte non rispettando il riposo delle persone, lasciare aperto il portone di ingresso dello stabile, adibire l’immobile ad usi vietati dal regolamento di condominio stesso.
Anche tra noi amministratori spesso ci si chiede nei confronti di quale soggetto agire attivamente (anche legalmente) per far cessare queste violazioni che spesso creano uno stato di agitazione tra gli abitanti del condominio.
AGIRE NEI RIGUARDI DELL’INQUILINO OPPURE DEL PROPRIETARIO?
A questo proposito ha destato molta curiosità nel mio ambiente una sentenza della Cassazione di qualche anno fa (la sentenza n. 11857, resa dalla Corte di Cassazione il 27 maggio 2011) che ha avuto modo di decidere su un caso avvenuto all’interno di un condominio (uso di un immobile vietato dal regolamento di condominio) e nel dare la decisione ha espresso un concetto molto importante che si può estendere a molti altri casi che possono avvenire all’interno dei nostri condomini.
In poche parole se l’inquilino non rispetta il regolamento condominiale dello stabile dove vive in affitto, il condominio, tramite l’amministratore, può rivolgere le proprie richieste di cessazione delle violazioni sia all’inquilino che direttamente al proprietario dell’immobile (in gergo legale si parla di solidarietà).
Certamente la possibilità di poter interagire direttamente con il proprietario dell’immobile facilita l’attività di un amministratore di condominio il quale, su incarico dell’assemblea, potrebbe spingersi in casi gravi sino alla più pesante azione giudiziaria in Tribunale.
In pratica il condominio, in caso di violazioni al regolamento, potrebbe fare causa, sia ad entrambi i soggetti (proprietario e inquilino), sia al solo proprietario il quale risarcirà i danni causati del suo inquilino per non aver rispettato il regolamento di condominio.
Ovviamente questa possibilità appena descritta di agire legalmente, secondo i giudici è possibile solo se il proprietario non si sia attivato immediatamente per far interrompere i comportamenti dell’inquilino. Inoltre il proprietario avrà il diritto di recuperare da l’inquilino quanto pagato al condominio come risarcimento danni, anche agendo giudiziariamente.
GARANZIA PER IL RISPETTO DEL REGOLAMENTO CONDOMINIALE.
La cassazione, in termini semplici, afferma che il proprietario quando affitta il proprio appartamento deve imporre all’inquilino il rispetto del regolamento di condominio e nel caso in cui questo non dovesse avvenire, sarebbe lui a garantire il condominio per i comportamenti del conduttore di casa sua.
I giudici affermano anche che il proprietario deve imporre il rispetto del regolamento non solo con richiami scritti ma arrivando anche alla più grave azione giudiziaria in Tribunale volta ad interrompere il rapporto contrattuale di locazione (una specie di sfratto).
Del resto in questa sentenza non si fa altro che ripetere il fondamentale principio secondo cui, nei confronti del condominio, il responsabile è sempre il proprietario dell’immobile, il quale oltre ad imporre il rispetto del regolamento condominiale al suo inquilino, deve anche prevenirne possibili violazioni.
Amm. Di Bari
