CHI PAGA LE SPESE PER LE LETTERE DI SOLLECITO DELL’AMMINISTRATORE E DELL’AVVOCATO? PAGA IL MOROSO OPPURE IL CONDOMINIO?
Mi accade molto spesso, in caso di morosità da parte del condomino nel pagamento degli oneri, che sia costretta a sollecitare il pagamento degli arretrati tramite una lettera bonaria, prima di affidare la posizione al legale di riferimento. Personalmente considero l’attività di redazione di questa tipologia di lettera una prestazione professionale supplementare da retribuire. Molti condomini mi pongono sempre la domanda:
LE SPESE PER LA LETTERA DI SOLLECITO (REDAZIONE E SPESE POSTALI) POSSONO ESSERE MESSE A CARICO DELLO STESSO CONDOMINO MOROSO OPPURE A CARICO DEL CONDOMINIO TUTTO?
La risposta potrebbe non piacere a molti lettori, ma questa spesa deve essere posta a carico del condominio intero, ripartita per millesimi di proprietà.
DEVONO ESSERE POSTE A CARICO DEL CONDOMINO ANCHE LE SPESE PER LE LETTERE DI MESSA IN MORA DELL’AVVOCATO EVENTUALMENTE INCARICATO DALL’AMMINISTRATORE?
Certamente si, non vi è nessuna differenza.
Questa regola è stata stabilita recentemente dai giudici della Cassazione che hanno stabilito solo due casi in cui la spesa possa essere addebitata al singolo condomino moroso.
Un primo caso è quello, più volte ripetuto nei miei articoli, del regolamento condominiale contrattuale che contenga questa specifica previsione: in altre parole un regolamento approvato da tutti i condomini dello stabile all’unanimità; di solito è approvato al momento dell’acquisto dell’appartamento in sede di rogito notarile.
Un secondo caso è invece quello della singola delibera assembleare, anch’essa approvata all’unanimità, che ponga a carico del condomino moroso tali spese. Questa appare una ipotesi remota in quanto alla votazione dovrebbe parteciparvi lo stesso moroso che senza dubbio esprimerà un voto contrario.
In questo ultimo caso l’unica possibilità sarebbe quella di arrivare ad una delibera del genere in tempi in cui ancora non vi è stata morosità, magari inserendo questa regola o nel regolamento condominiale oppure nel contratto di mandato (preventivo) che presenta l’amministratore in assemblea per la sua nomina: anche in questi 2 casi però, come già detto, l’approvazione sia del preventivo sia della clausola da inserire nel regolamento (che ha natura contrattuale) deve essere votata positivamente da tutti i condomini, anche i futuri morosi.
POTREBBE BASTARE UNA DELIBERA PRESA A MAGGIORANZA, ANCHE QUALIFICATA?
No, non basterebbe una semplice delibera presa a maggioranza da parte del condominio per decidere di porre a carico del moroso le spese per la lettera di messa in mora dell’amministratore, poiché quest’ultima rischierebbe di essere impugnata in Tribunale dal moroso stesso.
Il criterio applicabile è dunque quello generale della suddivisione per millesimi di proprietà della spesa della redazione del sollecito di pagamento e delle spese postali.
SE L’AMMINISTRATORE INVECE FOSSE IN POSSESSO DI UN DECRETO INGIUNTIVO (O SENTENZA) DA USARE CONTRO IL MOROSO?
In questo caso, almeno per quanto riguarda le spese per una lettera di sollecito scritta da un avvocato, le spese legali, per legge, si potrebbero porre a carico del condomino moroso e quindi essere inserite nella passività del consuntivo che si andrà ad approvare a fine anno.
Alcuni legali suggeriscono, a prescindere dalle eventuali spese legali, alcuni accorgimenti da apportare al regolamento condominiale al fine di tutelare maggiormente la collettività condominiale che rispetta le regole, come la previsione di sanzioni in denaro nel caso di morosità. In questo caso le somme da versare per le inadempienze dovrebbero essere versate direttamente dal moroso in favore di tutto il condominio e devolute al fondo delle spese ordinarie.
La via appena prospettata prevede tuttavia che l’assemblea debba quantificare ed applicare la sanzione indicata nel regolamento al moroso con delibera approvata a maggioranza. E’ certamente, a mio personale avviso, una strada percorribile che può soprattutto fungere da deterrente in molte situazioni condominiali complicate, anche se la ragionevolezza ed il rispetto reciproco rimangono sempre la migliore soluzione da adottare. La capacità di mediazione dell’amministratore di condominio è determinanti in queste situazioni.
Amm. Di Bari
