L’AMMINISTRATORE USCENTE (REVOCATO/DIMISSIONARIO) NON FA IL PASSAGGIO DI CONSEGNE AL NUOVO AMMINISTRATORE: COSA FARE?
Può accadere purtroppo che a volte il precedente amministratore, revocato oppure dimessosi dall’incarico, non provveda al passaggio di consegne, ossia alla consegna di tutta la documentazione condominiale della sua gestione al nuovo amministratore subentrante.
Personalmente per come interpreto questa affascinante professione, tale condotta è assolutamente da biasimare e da perseguire con tutti gli strumenti civili e penali che il nostro ordinamento giuridico ci mette a disposizione. Dopo questa doverosa introduzione passiamo a vedere in dettaglio questa particolare situazione che non è poi così rara come si possa pensare.
Su di noi amministratori ricade l’obbligo, non solo di effettuare una gestione chiara e trasparente che permetta ai condomini una facile conoscenza di tutte le spese a loro addebitate durante l’amministrazione, ma anche quello di trasmettere tutta la documentazione in nostro possesso non appena venga a cessare il nostro mandato di amministrazione dello stabile condominiale.
Infatti il Codice Civile afferma chiaramente che “alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”.
COSA SUCCEDE SE IL PRECEDENTE AMMINISTRATORE NON RICONSEGNA TUTTA LA DOCUMENTAZIONE ANCHE CONTABILE AL NUOVO?
E’ evidente come a questo punto l’amministrazione del condominio subisca un blocco insuperabile. In assenza della documentazione della predente gestione si rende necessaria una attività immediata del nuovo amministratore in quanto nel frattempo potrebbero verificarsi danni anche gravi a carico del condominio stesso.
Solitamente tra i danni più comuni c’è senza dubbio il mancato pagamento dei fornitori i quali potrebbero addirittura agire giudizialmente con decreti ingiuntivi per recuperare i propri crediti, con conseguente aggravio di costi per il condominio.
Ma non dobbiamo dimenticare anche l’impossibilità per il nuovo amministratore di redigere il bilancio non conoscendo l’entità delle entrate e delle uscite. Infine devono ricordarsi, non solo le scadenze alle quali l’amministratore deve far fronte (fiscali ed assicurative), ma anche i rapporti con INPS ed INAIL nel caso in cui il condominio abbia un servizio di portineria.
MA COSA PUÒ FARE CONCRETAMENTE IL NUOVO AMMINISTRATORE?
Personalmente cerco di prendere subito contatto con il collega sollecitandolo, se del caso, anche con una lettera di diffida di un avvocato. Nel caso in cui questo tentativo non dovesse sortire gli effetti sperati, previo consenso dell’assemblea di condominio, provvedo ad incaricare un legale di procedere all’avvio di un procedimento giudiziario d’urgenza ai sensi dell’art. 700 del codice di procedura civile.
Nelle situazioni di estrema urgenza la legge mi autorizzerebbe anche ad incaricare il legale senza una preventiva delibera assembleare. E’ interessante segnalare che anche il singolo condomino potrebbe prendere una iniziativa del genere, con utilità e vantaggio di tutto il condominio.
La procedura d’urgenza richiede tempi abbastanza brevi e permetterà di condannare il vecchio amministratore alla consegna di tutta la documentazione contabile ed amministrativa del condominio, oltre agli eventuali danni subiti ed alle spese legali.
Una volta ottenuto il provvedimento giudiziario, se l’amministratore dovesse persistere nel suo rifiuto alla consegna della documentazione, questi potrebbe addirittura essere querelato in quanto questa sua condotta integra un reato penale consistente nel mancato rispetto di un ordine giudiziario. Inoltre alcuna giurisprudenza ravviserebbero in questa situazione anche un altro e più grave reato penale ossia quello di appropriazione indebita aggravata.
Infine devono essere precisati due aspetti ai quali tengo in modo particolare e sui quali vorrei porre l’attenzione: l’attività di passaggio di consegne dell’ex amministratore deve avvenire gratuitamente, a meno che il pagamento di questa attività sia stato previsto dall’amministratore stesso nel contratto di mandato approvato dall’assemblea al momento della sua nomina; sono gratuite anche le attività urgenti successive alla fine dell’incarico che la legge impone all’ex amministratore per evitare danni al condominio; la cessazione dell’incarico dell’amministratore si ha al momento della nomina di uno nuovo.
La gratuità di queste attività dimostra la illegittimità delle condotte di quei colleghi che rallentano il passaggio di consegne per poter chiedere dei compensi aggiuntivi a quelli a loro spettanti in base al contratto di mandato approvato dall’assemblea al momento della loro nomina.
L’obbligo di consegna della documentazione condominiale deve essere rispettato dall’amministratore anche se dovesse aver anticipato personalmente somme (condotta da evitare assolutamente) a favore del condominio. Accade in questi casi che l’amministratore trattenga la documentazione proprio per ottenere la restituzione delle somme anticipate da parte del condominio.
Se l’amministratore avesse fatto tale anticipo di denari dovrebbe comunque agire in altro modo, anche giudiziariamente, per ottenerne la restituzione.
La risoluzione di vicende come quella appena descritta richiedono la presenza di un amministratore di condominio preparato ed efficiente poiché in queste ipotesi il trascorrere del tempo potrebbe provocare gravissimi danni al condominio.
Amm. Di Bari
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