IL CONDOMINO PUO’ ANTICIPARE SPESE PER LA RIPARAZIONE DI UNA PARTE COMUNE? PUO’ AVERE IL RIMBORSO DELLE SPESE ANTICIPATE?
Un caso che a volte mi è capitato di affrontare nel mio lavoro di amministratrice di condomini, sebbene non molto frequente, è quello in cui un singolo condomino, in preda a qualche sua paura o ansia, provveda in autonomia e senza alcuna autorizzazione assembleare ad effettuare lavori di manutenzione su parti comuni dello stabile in cui vive.
PERCHE’ IL CONDOMINO PUO’ ESSERE SPINTO A FARE QUESTI INTERVENTI?
L’ansioso condomino potrebbe essere spinto a svolgere attività di manutenzione credendo, in alcuni casi, che ciò che vuole riparare sia di sua proprietà esclusiva e non di titolarità condominiale, confondendo la natura giuridica della bene che vuole ripristinare.
Una ipotesi che ho affrontato è quella della riparazione del balcone effettuata da un condomino in cui l’opera manutentiva del privato si spingeva sino a mettere mano al frontalino del balcone la cui natura è spesso condominiale (ma non sempre).
In altri casi invece l’opera manutentiva del condomino è voluta pur conoscendo la natura condominiale della parte comune, tuttavia anticipa le opere pensando che potrà ottenere il rimborso successivamente, magari scontando la spesa dagli oneri condominiali futuri.
A prescindere dalla conoscenza o meno della condominialità della parte che si vuole riparare, il condomino che anticipa le riparazione lo fa a sue spese, a meno che l’opera di riparazione non sia urgente, cioè non possa attendere l’autorizzazione dell’assemblea senza creare danni maggiori al condominio.
IL CONSIGLIO.
Esorto sempre i condomini ad interpellare l’amministratore prima di intraprendere qualsiasi riparazione di parti dell’edificio di cui si ignora la natura giuridica (privata o condominiale) in modo da valutare la singola situazione anche in seno all’assemblea.
Ricordo che l’opera del singolo condomino, anche nel caso in cui fosse urgente e quindi legittima, è sempre una facoltà e non un obbligo. Consiglio calma al condomino che ha inclinazioni da imprenditore edile.
Dunque, come dicevamo, se si anticipano queste spese per le riparazioni o anche per la messa in sicurezza di parti danneggiate, si dovrà dimostrare successivamente l’urgenza ed il non possibile rinvio dei lavori per poter avere il rimborso dal condominio di quanto speso, in caso contrario le spese rimarranno a carico di chi le ha anticipate.
PERCHE’ LA LEGGE HA STABILITO QUESTA REGOLA?
Questo sistema appena descritto che regola il rimborso delle spese anticipate viene stabilito dal Codice Civile, quindi prudenza e controllo dell’ansia. La legge ha deciso di disciplinare in tale modo questa particolare situazione perché vuole punire l’interferenza del singolo condomino nell’amministrazione del condominio; interferenza che si tradurrebbe in un modo per scavalcare l’autorità dell’assemblea condominiale nella gestione della cosa comune.
Il condominio è una grande famiglia in cui le decisioni non possono essere prese da un solo individuo; chi lo fa si assume tutte le responsabilità conseguenti. Ad ogni modo, nel caso in cui il condomino eccessivamente “volenteroso” non riuscisse a trattenere le proprie inclinazione da impresario edile e sentisse la necessità di intervenire per mettere in sicurezza una parte condominiale consiglio, in prima battuta e prima di procedere in opere concrete, di inviare all’amministratore una lettera di denuncia nella quale si indichino i motivi tecnici che consigliano la necessità delle opere che si intendono fare con preventivo di spesa e computo metrico.
Nella stessa lettera è consigliabile, sia chiedere la convocazione dell’assemblea condominiale con richiesta che la questione venga messa all’ordine del giorno, sia fare richiesta all’amministratore del rilascio della autorizzazione a fare i lavori in questione.
Di solito in questa tipologia di lettera che il condomino farà scrivere ad un avvocato si inserisce la formula in base alla quale “ci si riserva di chiedere risarcimento danni” nel caso in cui il condominio non dia l’autorizzazione alla esecuzione dei lavori ed in conseguenza di questo rifiuto dell’assemblea derivino dei danni alla parte privata del condomino volenteroso.
Dunque è come dire: “se non mi autorizzi sappi che ti farò causa nel caso in cui riceverò dei danni a causa del tuo rifiuto”. Tutto, a questo punto, dipenderà dalla risposta del condominio; se ci sarà “il via libera” ai lavori il condomino potrà tranquillamente iniziare i lavori, nel caso del rifiuto potrà dare inizio ad una eventuale causa risarcitoria, se ce ne saranno i presupposti concreti.
E’ VERAMENTE CONVENIENTE ANTICIPARE LE SPESE PER GLI INTERVENTI DI MANUTENZIONE?
Potrete facilmente capire, in base a quanto adesso illustrato, la complessità e la rischiosità di questo modo di agire da parte del singolo condomino. Infatti, prima di inviare la lettera di cui si parlava poco sopra, sarà necessario farci fare una perizia di un tecnico per capire se questi lavori che si intendono fare siano urgenti e quindi rimborsabili dal condominio.
Ovviamente queste spese per la perizia del tecnico le dovremo anticipare e se non emergerà l’urgenza resteranno a nostro carico definitivamente. Dunque ripeto per l’ennesima volta, calma e collaborazione con l’amministratore di condominio.
Certamente nel caso in cui lo stabile fosse amministrato da un amministratore poco diligente e l’assemblea fosse poco attiva, le iniziative che prima abbiamo descritto posso essere comprensibili tuttavia ricordiamoci sempre che tutte le problematiche di cui abbiamo parlato devono essere gestite e risolte sempre dall’amministratore.
Amm. Di Bari
