IL CONDOMINO PUO’ TRASFORMARE LA PROPRIA ABITAZIONE IN UN BED & BREAKFAST?
Nel mio lavoro di amministratrice di condomini a volte accade di dover gestire situazioni come quella della trasformazione di un appartamento o più appartamenti in beb&breakfast; sia l’ipotesi di preventiva richiesta in assemblea che l’ipotesi di realizzazione diretta senza alcuna autorizzazione condominiale.
Come si può immaginare questo caso può determinare un elevato conflitto interno al condominio per i disagi che potenzialmente possono derivare dalla presenza di una tale tipo di attività commerciale interna allo stabile.
QUALI SONO I LIMITI A QUESTA TIPOLOGIA DI ATTIVITA’?
Ci possono essere molti limiti a questa attività commerciale. Tralasciando quelli amministrativi e di compatibilità con i regolamenti igienici ed edilizi, un primo limite è quello del regolamento condominiale. Infatti quest’ultimo potrebbe limitare alcune attività commerciali oppure addirittura vietarle.
In alcuni casi particolari il regolamento di condominio indica semplicemente gli interessi che si vogliono tutelare, senza fare una elencazione delle attività commerciali precise che si intendono vietare.
Per esempio, l’interesse protetto potrebbe essere la “quiete o la tranquillità”. Questa specificazione certamente potrebbe generare problemi legati all’interpretazione di quali attività violino quel determinato interesse.
Personalmente preferisco una indicazione analitica delle attività commerciali o professionali vietate nel condominio e le indico in modo preciso ai condomini che mi incaricano di redigere un buon regolamento condominiale.
Questi regolamenti che vietano determinate attività nello stabile condominiale sono quelli che in altri articoli ho già definito regolamenti contrattuali ossia quelli che devono essere approvati da tutti i condomini unanimemente (non è ammessa alcuna maggioranza anche se qualificata) perché interferiscono nell’uso della proprietà privata del singolo condomino.
Ognuno deve essere consapevole dei limiti che accetta di far gravare sulla sua proprietà.
I LIMITI IMPOSTI DAL CODICE CIVILE.
Nel caso in cui non ci dovesse essere questo grosso limite del regolamento condominiale, ci sono i limiti imposti dal Codice Civile il quale permette di fare modifiche nella propria proprietà privata purché non danneggino le parti comuni dell’edificio, non mettano a rischio la stabilità e la sicurezza dell’edificio e non rovinino il decoro architettonico.
Il condomino che ha intenzione di procedere alle modifiche, per legge, dovrebbe avvisare l’amministratore il quale deve riferire di questa modifica in assemblea in modo da valutare con precisione la fattibilità di queste opere.
Nelle ipotesi in cui il condomino procedesse di propria iniziativa senza interpellare nessuno, andremmo incontro a sicure cause giudiziarie. La soluzione giudiziaria è sempre sconsigliabile per i tempi ed i costi a cui si va incontro.
Si deve precisare, tuttavia, che se la modifica dell’immobile privato rispetta la stabilità, la sicurezza dell’edificio, non danneggia altre parti comuni e non rovina il decoro architettonico, il condomino potrebbe procedere ai lavori senza passare per una approvazione assembleare.
Aggiungo comunque che è sempre complesso valutare se tali modifiche alla proprietà privata incidano negativamente sui criteri sopra indicati, salvo accertamenti di tecnici incaricati. Consiglio sempre di tentare la soluzione assembleare e concordata, anziché la strada dell’imposizione e del conflitto.
ULTERIORI DIFFICOLTA’.
Infatti se anche si rispettassero i criteri che dicevamo (rispetto delle parti comuni, stabilità, sicurezza e decoro architettonico), la nuova attività potrebbe creare problemi sul piano del disturbo e delle molestie arrecate al condominio dovuto al maggior uso di scale ed ascensore e di altri beni comuni da parte degli avventori dell’attività stessa. Anche queste ultime problematiche potrebbero dar luogo a causa in Tribunale.
Quindi suggerisco sempre la soluzione concordata e discussa in assemblea.
Infine, sempre in tema di b&b, segnalo due orientamenti contrastanti dei Tribunali che contribuiscono a complicare questo tipo di situazione: alcuni giudici ritengono che l’attività di b&b sia simile all’attività alberghiera e quindi da escludere nei condomini a esclusivo uso abitativo mentre altri reputano che l’esercizio dell’attività di bed&breakfast non determini l’utilizzo degli appartamenti per scopi diversi da quello abitativo, non comportando la necessità del cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici.
L’amministratore di condominio ha sempre il ruolo di consigliare e mediare in situazioni di tal genere al fine di valutare soluzioni che scongiurino dispendiose vertenze giudiziarie.
Amm. Di Bari
